界面新闻记者 | 黄昱
时隔近两年，土拍市场上的“马甲”又逐渐多了起来，但这些“马甲”隐藏的更深，与其它参拍房企并不存在任何股权关系，成功规避各地土拍“禁马甲”的规定。
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与2021年首轮集中供地中出现众多“马甲”时情况不同，当时的土拍市场是“地少钱多”，整体竞拍火热，如今整体土拍仍低迷，市场“地少钱更少”， “马甲”仅出现在央国企开发商和少数民营房企争抢的核心城市优质地块中。
中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，房企当前投资逻辑严重趋同，导致核心城市土拍摇号中签率不断走低，为获取地块，房企不得不广泛参与土拍，甚至动用“马甲”，进一步推高摇号难度。
据界面新闻了解，一些地产行业下游企业也会替一些房企去充当“马甲”，例如近期参与北京土拍的东方雨虹。这种现象不止出现在北京，很多热点城市的优质地块土拍中也都有发生。
新型“马甲”频现，对市场秩序最直接的影响，就是导致了不公平性，此外还有资金成本的浪费。
但由于现在“马甲”在股权上与参拍主体没有关系，因此各地政府很难从合规的角度进行监管。
“马甲”重出江湖
最近一场疑似“马甲”上场的土拍发生在北京。
6月1日，北京出让四宗地块的土拍中，两宗顺义新城地块热度最高，分别有45家、36家报名参与，创下近年来北京土地市场报名房企数量纪录。
在当前的市场行情下，如此多数量房企参拍一宗地块很容易被外界质疑“马甲”的存在，更何况还有不少名不见经传的企业。
以吸引45家企业报名顺义新城第19街区19-69地块为例，除了中海、路劲、华润、招商、建发、金茂、万科、龙湖等知名房企报名竞拍外，还有山西星河、东方雨虹、厦门岩垚盛、上海远笃+成都鸿哲、阳明尚兴、同泰日方、东亚兴华、福建雄旺等等20余家上下游企业和外地新面孔企业。
在竞拍过程中，45家报名企业全部递交摇号申请，最终福建雄旺摇中，以16.56亿元和1.2万平方米现房销售面积（交高标）竞得该宗地。
福建雄旺2022年11月才成立，虽是一家以房地产业为主的企业，有房地产开发资质，但其此前从未通过公开市场摘得地块，也无任何项目开发经验。叠加其与建发之间存在的一些蛛丝马迹关联，不少业内人士都质疑，福建雄旺是厦门国企建发的马甲。
据界面新闻了解，另一家参拍企业厦门岩垚盛和福建雄旺的参拍城市轨迹类似，但比福建雄旺运气更好，已经在杭州、南昌、宁波等城市均有斩获，其中去年5月在南昌西湖区拿了一块地开发，项目案名却是是“建发缦云”，也显示出和建发之间的关联。
中原机构首席分析师张大伟指出，大量的参与北京本次土拍的房企都是马甲和没有多少开发经验的上下游企业，具备一个资质就来打新，因为降低了保证金，所以参与后万一摇号摇中，利益巨大。
除了充当房企马甲外，中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，部分下游企业积极参与土拍摇号也可能为了拿地后在后续与甲方的合作当中增添谈判筹码。
时间往前推，在5月10日的厦门土拍也被外界质疑是一场马甲的狂欢。据悉厦门那场土拍出让的三块地共计144家企业参与竞拍，其中五缘湾地块参拍企业达到88家。
88家企业轮番竞价，最终一起进入五缘湾地块的进入摇号环节。杭州运川成为最后那1/88，以24.75亿元摇中，成交楼面价5.05万元/平方米，溢价率12.24%。因为金地旗下全资子公司曾为杭州运川历史股东，业内不少人质疑这家公司是金地的“马甲”。
有近期在上海拿地的上海房企投拓人员对界面新闻表示，“马甲公司本身开发资质也是要求很高的，我们小公司没有这笔费用预算。一般大公司或多或少都会有马甲公司。”
尽管没有动用马甲，但最后这家房企还是好运爆棚，在60多家摇号房企中，幸运中签上海一地块。
一家头部央企投拓人士告诉界面新闻，近期也注意到了土拍中的“马甲”现象，但对他们来说，基本不会采取这种方式。一是内部严格要求合规性，另一方面，他们投资部今年在高性价比城市看了很多地块，会加大研判，不盲目在个别城市拼杀。
如何界定“马甲”
近期在北京、厦门等地的土拍市场“马甲”频现，对当前的土地市场秩序确实会带来一定负面影响。
张凯对界面新闻表示，一方面是摇号内卷，更多房企为了摇中地块，会动用更多马甲，大量的地块土拍保证金缴纳，造成一定的资金成本的浪费。另一方面就是公平性方面的影响，资源更多的房企可以动用更多的马甲，这对中小房企不太公平。
至于是否应该补充土拍规则堵上这一漏洞，张凯认为，从操作上来看还是比较难，首先是新型“马甲”与主体房企之间没有股权关系，特别是现在还有下游供应商参与土拍，在土拍之前很难摸清楚这些供应商是为哪家房企充当马甲。
以刚在北京拿地的福建雄旺为例，股权关系看不出与任何一家知名房企相关，但如果后续引入其他房企合作开发，这种情况是否就认为定为”马甲“？
有些区域性民营房企在幸运摇中地块后，往往都会选择与知名房企合作。
比较典型的是江苏亚伦，这家以纺织业起家的公司，4月份曾接连在广州、西安拿地，特别是广州地块是在16家房企中胜出，地价为23.23亿元。但5月份，广州项目就选择了龙湖合作。而2022年，双方在合肥已有两个合作项目。
这种过往有合作经历的房企间，也并不适合判定为“马甲”现象。
为了保证市场公平性，北京在4月份曾出台过政策，即“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”，目的就是禁止多“马甲”拍地，鼓励集团成员企业内部间资源调配，促进市场公平竞争。
此次北京土拍，以往“中建系”、“首开系”等大家庭同时出场的状况就不再出现。
但这一规则显然不能制止毫无股权关系的两家公司后续合作。
接下来是否会出台更严格的政策堵上“马甲”拿地这一漏洞？
一位头部开发商投资人士告诉界面新闻，如果要严格限制，规则上肯定有方式，比如规定拿地企业必须为本地注册公司，同时企业需连续纳税申报一年或以上，这就可以堵上一些才成立的公司去参与拍地，但这类政策对本地头部公司或大的央国企又会更有力。
“这类政策出台，也会有地域限制之嫌，或者不充分考虑各市场参与方，不符合核心城市开放、包容的特征。”
另外，一个最重要的因素是，目前的土地市场并不是处于高热状态，自2021年集中供地以来，地块总价最高上限被限制在15%以内，这意味着基本不会拍出城市的总价和单价“地王”，虽然少数地块竞争激烈，但还是属于“稳地价”范畴，也没有背离房地产调控大方向。
该人士认为，目前使用“马甲”的房企相对还是少数，主要是哪些对规模和行业地位更有野心的地方性国资房企，像头部的央企，除了在公开市场拿地外，还能运用综合运营开发能力，在核心城市取得大的成片开发项目，如中海在北京、上海，华润置地在深圳、广州都有这类机会。
市场冷热分明
“马甲”重出江湖后，这并不意味着当前的土拍市场已经像两年前一样整体火热。
“不同城市土拍市场表现差异大，我熟悉的几个城市马甲现象其实还好。”一位华东区域城市公司投拓人员对界面新闻表示，目前南京，苏州这边每一批次出让出地也不多，基本都是房企直接报名拿地，而且现在拍地很少到封顶，摇号的地就更少。
另有华润置地武汉投拓人员对界面新闻表示：“目前武汉土拍不激烈，没用马甲，全国的话我还不太清楚。”
一个不容忽视的事实是，与2021年首轮土拍时马甲涌现的市场不同，今年来的土拍整体热度要冷淡很多，进入摇号环节的地块数量并不多。
据中指研究院数据，22个重点城市1-5月触顶成交地块占总成交地块数量约为38%。按此来看，触顶后并进入摇号环节的地块占比会更少一些。
值得一提的是，这还是供应大幅缩量后的结果。
在如今楼市复苏不牢固、规模缩量以及结构分化明显的情况下，能重返土地市场的房企普遍强调优中选优的投资拿地策略，对拿错地的容忍度为零。地方政府也深知这一点，均通过减量提质的方式进行供地。
据中指研究院数据，300 城 1-5 月涉宅用地推出规划建面累计同比降 40%，成交规划建面累计同比降 34%，同时推出楼面均价同比增 8%，成交楼面均价同比增 28%。
从房企拿地情况来看，1-5月，TOP100企业拿地总额4290亿元，拿地规模同比降幅虽然较上月收窄4.75个百分点，但仍同比下降8.4%。TOP100门槛值为13亿元，较上年同期基本持平。
在整体缩量的背景下，张凯指出，重点22城1-5 月整体土拍热度高于 2022 年任何一个批次，但同时城市之间分化加剧，济南、长春、无锡、郑州等城市以底价成交为主，而部分高能级城市地价频繁触顶。
另分城市群来看，长江中游城市群、珠三角城市群市场下行压力较大，主要体现在供需两衰，土地出让金收入大幅下降;京津冀、成渝市场下行压力相对较小，但土地出让金仍呈下滑趋势。
长三角城市群是当前土地市场中韧性最强的。张凯表示，长三角城市群最得益于核心区优质地块的大量成交，成交楼面均价的显著提升，在成交面积大幅下降的情况下仍支撑着土地出让金累计同比正增长。
当前整体土地市场仍然不容乐观。
亿翰智库指出，在销售端重回乏力区间的背景下，土地端的压力预计会加大，房企将更加极致地追求核心城市的核心地块，因此即便单次供地的热度能被驱动，但是土地成交量不免继续下降。