地产代建正在以极高的频率出现在地产圈。在3、4月份这个房企年报披露季，地产代建也成为各大房企高管在业绩发布会上高频提及的词汇。如果说，商业不动产运营已经成为部分房企发展模式的转型方向，那么，地产代建也成为一些房企正在努力打造的第二增长曲线，有些房企的地产代建净利润率甚至超过五成。有业内人士表示，地产代建看上去门槛不高，但要想做出口碑赢得更大的市场份额，需要各项能力的综合加持。

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超60家房企发展代建业务

凭借高收益率、低杠杆以及逆周期、对资金要求相对较低等特性，地产代建成为不少房企轻资产转型的选择，尤其在2022年，越来越多的房企纷纷入局。据克而瑞研究中心数据，截至2022年底，发展地产代建业务的品牌房企已经超过60家，其中既有全国化大型房企如绿城中国、华润置地、金地集团等，也有地方性大中型房企如建业地产、众安集团等。

2月11日，上坤集团在2023年度经营会上宣布，将开辟共建管理新赛道，未来将形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式。

龙湖集团首席财务官赵轶在3月举行的业绩会上介绍，龙湖龙智造已获取建管项目近40个，总建筑面积超过700万平方米，“通过龙湖龙智造入局代建行业是龙湖持续洞察行业机会、布局长期业务的重要战略，已成为集团服务业态的新增长极。”

据金地集团公布的数据，截至2022年末，金地集团管理的代建业务项目累计超过110个，开发管理面积超1800万平方米，其中住宅累计货值近1300亿元，商办投资规模达420亿元，政府代建规模超450万平方米。

此外，克而瑞统计数据显示，华润置地主要涉及的是政府类代建，截至2022年12月底，华润置地已累计获取了342个代建项目，总面积约6900万平方米。旭辉布局代建业务的时间要早一些。2021年代建平台旭辉建管正式成立。2022年，旭辉建管实现新增管理项目47个，新增管理总建面超900万平方米，在售项目超10个，其中政府与国企类代建项目显著突破，合同额占2022年新获取项目的33%以上。截至2022年12月底，旭辉建管累计在管项目突破50个，分布在全国18个核心一二线城市及强三线城市，累计在管总建面超1000万平方米。

中原建业今年也开始发力地产代建业务。公司在2022年12月成立中原建业合伙人理事会，从190位合作伙伴中选取13位战略合作伙伴，在18个地市中挑选10个公司成立10家合资公司，旨在走出河南省，在全国范围内快速拓展代建业务。4月9日，中原建业举行今年第二次集中签约，共涉及21个项目，计容面积195.15万平方米。而在1月进行的今年第一次集中签约中，签约了27个项目，预计总建筑面积达354.43万平方米。

利润空间大成为重要驱动力

“国内代建第一股”绿城管理在2022年财报中预测，中国房地产市场中期开发规模将保持在10亿平方米左右，并形成以下三类业务结构：一是由政府主导的保障房、租赁类物业新增供应占比将超过30%；二是“保交楼”下的纾困类业务快速增长，金融机构的主动房地产投资占比将进一步提升，预计达20%左右；三是剩余的50%市场规模将由传统开发模式下的国企央企主导，并形成头部集聚效应。

另一家代建类上市房企中原建业认为，商业代建、资本代建、政府代建是未来代建行业增长的三大驱动力。其中，政府代建方面，公共住房、旧城改造，尤其是城投平台土地资源盘活的需求，是未来代建业务增长的重要驱动力。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，在每年10亿平方米这么大的房地产市场规模中，代建行业的渗透率可达30%以上。可供参考对比的是，欧美国家的代建参与度在20%~30%。这也意味着，代建的市场规模在每年3亿平方米左右。

不过，有业内人士表示，巨量的市场空间还不足以对房企产生如此大的吸引力。业绩报告显示，2022年，在中原建业新拓展面积、合同销售、净利润等经营指标相较上年同期有所下滑的同时，净利率仍然高达50.1%，虽然同比下降了9.1个百分点，但还是保持在较高水平。这显然是代建业务的功劳。同期，绿城管理的净利率为27.7%，比中原建业低了22.4个百分点。这主要是因为中原建业的所有在管项目均是直接管理，主要的成本都是人员成本，而绿城管理更多采用合作代建的模式，成本计入方式不同。

丁祖昱表示，相比近年来传统房企很少高于15%、大多在10%以下的净利润率，代建的高利润率可以说很诱人了。尤其是代建的轻资产运营模式，有效摆脱了“去杠杆”要求下房地产行业所面对的发展困境。这也让众多房企趋之若鹜。

众所周知，代建要想赚钱，关键还是规模化。刚刚走出开发业务的规模竞赛，又再次踏入代建的规模之争，现在看上去很诱人的高利润率，在激烈的市场竞争之下，还能不能继续保持？这是房企入局代建业务之前需要考虑清楚的一个问题。对那些急于进入代建市场的房企，丁祖昱建议，还是要对代建市场未来的竞争格局有清醒的认识。代建看上去门槛不高，但要想做出口碑赢得更大的市场份额，需要产品力、品牌力以及操盘、营销、项目管理、资源整合、综合业态开发等各项能力的综合加持，形成自己的差异化竞争优势，这样才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，抢得先机。